本文首发于微信公众号：新旅界。本网信息来源：和讯名家。原标题：中国7大地产集团抢滩布局特色小镇的谋略、打法和误区
显然，在国家推行的要在2020年前培育1000个左右各具特色小镇的宏观政策引导下，各类房企在面临中国城市化进程接近尾声，传统房产市场竞争日趋激烈，融资、拿地、销售多重困境阴霾下，特色小镇建设犹如寒冬里的一丝暖风，吹遍了大江南北。
这样的风口，无疑是很多开发商转型和突破的方向，于是乎很多房企都为此成立了独立的公司或专业的部门，有一种大干快上的架势。特色小镇从此由当初的模糊概念变成了现在开发商、各地政府、各大机构、业内媒体谈论最热的话题之一。
然而，通过我们对各类房企的合作、地方政府的接触以及对行业深度研究，如果我们对特色小镇建设依然停留在传统房产开发的思维，把某一个产业单体视作特色作为房产开发的配套美其名曰“特色小镇”，对特色小镇的开发节奏、产业运营、投融资策略、产业招商、特色打造等环节没有清晰的定位、全盘的策划和统筹考虑，今天的风口无疑将由机遇迅速滑向陷阱，令我们感到些许担忧的是这样的趋势似乎正在出现。
所以，我们觉得有必要在此时对特色小镇的概念、政策、发展格局和存在的问题做一个梳理，避免我们在特色小镇的这条路上迷失方向。
特色小镇的投资要素、核心理念与历史背景
一、大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎
首先，我们先追根溯源从中国城市化进程说起，根据国家统计局数据，中国2016年城镇化率已经达到57.4%，已经进入了城镇化的第二阶段，即城镇化率在50%~70%的区间。这一发展阶段的具体表现就是城市将越来越大，并逐步形成都市圈和城市群，环核心城市的卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源，从而实现快速发展。
比照GDP的增速情况，目前我国正处于经济发展换挡，并寻找新的经济增长点的时刻，而“大城市+特色小镇”的发展模式不仅能推进小镇配套基础设施建设，更能够将过剩产能从城市引入有市场需求的村镇，并提升本地的经济活力，为经济发展提供新引擎。
二、特色小镇的理解应该更加清晰和具象
为便于大家更加清晰的去认识和理解特色小镇，我们对相关概念做了如下的总结和归纳：
1.基本定义：我们这里所讲的特色小镇并不完全是行政区划单元上的小镇，它非镇非区，也不是产业园区，而是相对独立于市区，有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。
2. 发展模式：特色小镇是新型精品镇，是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身资源优势，找准产业定位，进行科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式。
3. 小镇规模：特色小镇追求“小而美”，规划面积一般控制在3平方公里左右。特色小镇突出功能集成，推进“多规合一”，体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约，合理界定人口、资源、环境承载力，严格划定小镇边界，建设用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口1万至3万人左右，原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。
4. 特色小镇的历史机理与发展形式
特色小镇是城市发展到一定阶段的自然产物，房企最核心的能力就在于整合银行、政府、上下游供应商等各方角色的资源，打造商业、住宅等产品线（1.0版本），进一步是商业综合体、文旅等产品线（2.0版本），特色小镇属于在单个产品线基础上推出的要求更高层次运营管理能力的综合性产品，基本上可以归类为3.0版本产品，通过研究我们总结了特色小镇的几种主要发展形式：
（1）将原来没有特色的区域改造为新的有产业、有特色的小镇；
（2）发挥城市修补作用，在单一的产业区或经济开发区基础上植入互补产业形成特色小镇；
（3）用空间形态改造和产业升级或互补的方法对原有落后或特色不够明显的产业进行升级换档，从而形成特色小镇。
（4）根据城市功能或产业布局需要，在全新的区域发展具有独有产业特色的小镇。
（5）根据区域独特的文化历史特质或独有的自然生态资源发展的特色小镇。
三、发展特色小镇的关键要素
特色小镇投资更宜“近城（核心一、二线城市周边建小镇最适合）、傍产（生产类产业为主的特色小镇更具远大）、特色（特色小镇的根基在于“特色”）”。
特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主，因此一般不宜远离核心城市，所以特色小镇一般位于城市远郊或城市周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源，一般会稍远离城市中心地段，但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。
1. 近城
在大城市化进程的带动下，特色小镇与大城市化进程是互补的，但同时又表现出以产业链条为根基、资源禀赋为脉络、人口吸引为动能、生态和谐为表征的特点，任何一个角度的力量不均衡，都可能成为小镇未来发展的桎梏，尤其是就目前诸多特色小镇表现出的一个重要的缺陷——交通不便，会使整个小镇的活力大为减弱。因此，我们认为核心一、二线城市周边建设特色小镇是决定小镇成功的先决条件。
2. 傍产
产业是原发性动力。
从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力。
文化旅游产业的核心在于旅游资源与文化的独特性与唯一性。
从小镇选择的产业方面来看，文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出，那么通过此类小镇的发展也就成为伪命题。
在假设文旅类小镇拥有独一无二的景区或文化时，那么这类小镇的本质与快周转、门槛低的住宅类产品更相似，拥有极强的先发优势，从这一个角度来讲，目前已经有文旅项目布局的华侨城、保利和新华联(000620,股吧)都已经快人一步。
科技创新小镇与国家经济战略要求一致，未来更具市场潜力。
从国家经济长远发展角度看，科技服务类小镇的发展将更具前景，尤其是智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇，房企中碧桂园的科技小镇己经实现布局4个项目。
科技创新型的产业小镇还处于萌芽时期，不论是碧桂园，还是华夏幸福(600340,股吧)的特色小镇，已经建立了与产业深度合作的战略框架，但是仍然还处于初期发展阶段，由于产业和地产合作其实更契合双方的竞争优势，同时也更符合双创的国家战略意图，处于萌芽期的业态给房企带来了巨大的机遇和挑战，机遇是当前还没有成式，任何一个尝试成败未定，挑战是特色小镇的投入并不比大体量的开发项目投入少，且面临着更长的周转期限，中小房企在涉足时将面临较大的资金压力。
3. 特色
特色小镇中的特色两字，是小镇发展的根基，也是对于比较优势的一种定义，从特色小镇发展的核心来看，特色的关键在于产业，产业是特色小镇的核心和灵魂，是由自然聚集+合理引导而形成的。
真正的特色小镇一定是由产业带动的，合理挖掘产业的内容和活力，并由政府部门制定产业的扶持优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这样才是特色小镇的发展动力和可持续发展的基础。
产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础，因此应该从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发，因地制宜地确定小镇发展的主导产业和支柱产业。
“特色”助力小镇形成竞争优势，激发产业活力。特色小镇的“特”在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特色之“特”，是带有强烈的地域特色的。
有的小镇毗邻城市，就应该加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业；有的小镇农业资源丰富，那就应该提高粮食综合生产能力，努力生产特色农产品(000061,股吧)；有的小镇环境优美，就应该发展特色种养业、休闲旅游农业。
总而言之，特之在于“别具一格”，否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。关于如何做好特色的打造，我们总结归纳为如下几点：
（1）资源及生态环境的差异性、互补性甚至是唯一性；
（2）主导产业的创新与持久生命力；
（3）特色的打造是建立在生态、绿色、环保基础之上；
（4）特色的类型有很多种，但最终归集为一种与众不同的客群体验、社会口碑。
四、特色小镇成功与否的三大核心理念
特色小镇是“生产、生活、生态”协同发展的平台。决定特色小镇成功与否的三大核心理念是：科学的政府规划和政策引导作为框架、优势特色产业作为灵魂、科学前瞻定位作为特色小镇的血肉。
我们认为特色小镇的定位不能仅仅停留于承接中心城市的产业转移，而应该是与大城市的产业形成互补，甚至是围绕大城市形成若干不同分工的特色小镇，大城市以规模化、同质化、高层次的资源聚集支撑各类特色小镇的发展，特色小镇又以快速的发展反过来推动城市资源质量和数量的提升，这才是大城市和特色小镇互动机制的最合理定位。
特色小镇的建设，可以是一个自下而上自发形成聚集的过程，也可以表现为一个在政府主导下有意识、有目标、有计划地推动展开的进程。
目前来看国外偏向于前者，而国内则偏向于后者。前者是一种根植于一定文化和产业积累下自然而然衍生的产物，后者则是一种基于政府引导和基本国情的城镇化进程摸索和实施。
国内相当一部分的小镇完全是以政府的意志而强加了一个“特色”，行政的力量强于市场的力量，照本宣科的复制是很难成功的。
国内各类企业布局特色小镇战略概况
各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主，非房企为辅
乘政策东风，各类公司积极参与特色小镇的开发建设，其中尤以房地产企业参与程度最深。特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。
目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商，也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。
非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。
非房企从自身企业特点出发，将其作为特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟(300027,股吧)打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅(600138,股吧)则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。
非房企的优势在于专注某一特定产业，走快速复制的发展道路，但短板在于缺乏开发建设经验，因此通常会采取与房企合作开发的模式。
